Как правильно выбрать участок земли в Доминикане?

Выбор участка земли - это важнейший этап инвестиционного и строительного процесса.

Залогом минимизации затрат при строительстве объекта и, как следствие, его скорейшая окупаемость и успешная реализация проекта в целом - это правильный выбор участка земли.

На что же следует обратить внимание при выборе участка земли в Доминикане?


1. Необходимо убедиться в функциональном назначении земли. В законодательстве Доминиканы существует масса ограничений на земли различных назначений. Например, земли сельскохозяйственного назначения, территории национальных парков, городские и муниципальные земли, а также земля в туристических зонах. Как правило, на таких землях не разрешено капитальное строительство.

2. Очень важно проверить земельный участок на «чистоту». Для этого необходимо:

• убедиться, что владелец действительно оформил право собственности на данный участок земли и у него есть документ на право собственности («титул»). Это единственный и самый главный документ, подтверждающий право собственности на землю или иную недвижимость.

• получить документ из земельного суда об отсутствии обременений по данному земельному участку и количество собственников.

• обязать владельца земельного участка предоставить справку об отсутствии задолженностей по уплате налогов за данный объект.

Эти три документа являются основными для последующей сделки купли-продажи земельного участка.

ВНИМАНИЕ!
Наличие подписанного договора о сделке с собственником земли не дает Вам никаких прав как покупателю на владение и пользование земельным участком или другим объектом недвижимости. Поэтому, чтобы обезопасить себя и не быть обманутым, вы должны иметь все вышеперечисленные документы.

В связи с нововведениями в законодательстве Доминиканы введена процедура обязательно определения границ земельного участка, его площади с помощью GPS навигации. В России эта процедура называется кадастровым паспортом или планом земельного участка. Во избежание дальнейших недоразумений по границам земельного участка идеальным будет, чтобы собственник Вам предоставил такой кадастровый паспорт или план с определением границ и площадью. Называется он «деслинда». Если его нет, то можно обязать владельца участка сделать такой план до того момента пока вы не станете собственником. Предупреждаем, что процедура получения «деслинды» не быстрая и может занять от 3-х месяцев. Но, затратив время однажды, в дальнейшем вы обезопасите себя от ненужных проблем с границами земельного участка и соседями.

3. Главным фактором, на который необходимо обратить внимание, это местоположение земельного участка. Дело в том, что в Доминикане свободной земли достаточно много. Это прибрежные зоны пока еще по достаточно низкой стоимости за квадратный метр, а также земельные участки в элитных или закрытых резиденциях. При покупке любого выбранного Вами участка следует обратить внимание на наличии поблизости инфраструктуры (магазины, больницы, школы, и т.д.); на отсутствие низменностей на земельном участке, что не позволит скапливаться и застаиваться воде (большое количество земли находится в низменной зоне, в результате чего данные земельные участки постоянно подтопляются, в этих местах наблюдается повышенная влажность и большое скопление комаров).

4. Очень важно так же обратить внимание на "качество" земельного участка. Наличие транспортной инфраструктуры, инженерных коммуникаций или возможность их подведения, получение необходимых мощностей по электроэнергии. Важно также выяснить стоимость предоставляемой электроэнергии за киловатт.

5. Большинство покупателей земли в Доминикане предпочитают приобретать земельные участки для строительства домов в закрытых резиденциях. Это правильно. Общая охраняемая территория, единая инфраструктура - это основные преимущества закрытой резиденции. Но резиденции различны. Во многих из них существует масса ограничений, которые Вам как будущему собственнику могут быть не приемлемы или ограничивать Ваше право частной собственности.

Рассмотрим перечень ограничений, с которым мы настоятельно Вам советуем ознакомиться:

• количество домов или вилл предусмотренных генеральным планом резиденции. Слишком малое количество домов в такой резиденции - это высокая плата за содержание общей территории. А слишком большое количество домов или вилл, где оно может достигать 200 или более - это уже не частный дом, а настоящий «дачный поселок» в ближайшем Подмосковье. Полагаем, что не много найдется желающих иметь дом в таком «муравейнике»;

• особое уважение вызывают те резиденции, которые не позволяют приобретать земельный участок менее чем 10 соток. На самом деле это разумно и оправданно. Вы строите дом, стремитесь к своему собственному пространству, а не желанию постоянно наблюдать вечеринки и «полуголых» соседей на соседнем участке. Те резиденции, где вам предложат приобрести участок в 6 и 7 соток, не будут заботиться о Вашей «прайвити». Хотя, справедливости ради, надо сказать иногда приобретение участка меньшего размера оправдывается экономической составляющей.

• ограничение на высоту строящегося объекта, его этажность, угол наклона крыши, обязанность использования определенных стройматериалов, а также ограничение на возведения заборов и посадки деревьев определенной высоты. Перечень всех этих ограничений необходимо выяснить сразу, так как у многих резиденций есть слишком жесткие правила по данным критериям.

• отсутствие возможности выбрать компанию-застройщика и индивидуальный проект. Как правило, крупные резиденции имеют свои собственные строительные компании и проекты, предусмотренные генеральным планом резиденции. В этом случае необходимо обратить внимание на стоимость строительства, качество отделки, используемые материалы и сравнить с предложениями других компаний. Если Вас все это устроит, то нет никаких преград к заключению договора.

• особое внимание необходимо уделить будущим платежам по содержанию территории. Это предельно важно. В оплату за содержание («мейнтененс») входит пользование общей территорией, обслуживание систем канализации и подачи воды, охрана, услуги садовника, уборка общей территории, вывоз мусора. Это оплата касается только общей территории, а не Вашей личной. Вам понадобится еще оплачивать услуги садовника, который будет ухаживать за Вашим участком, чистильщика бассейнов, а если у Вас нет своей собственной генераторной, то еще оплата за обслуживание генераторной, а также оплата потребляемой воды и электроэнергии. Зачастую будущего собственника не предупреждают об этом. В результате чего увеличиваются затраты на содержание на 30%-50% от озвученной ранее суммы. Очень часто администрация резиденции навязывает свой обслуживающий персонал, тем самым лишая Вас возможности выбора качества обслуживания и стоимости услуг. Чтобы не оказаться неприятно удивленным, необходимо сразу до приобретения земельного участка выяснить, какова будет окончательная сумма оплаты за содержание Вашего жилья, общей территории и возможно ли нанять персонал самостоятельно.


Все это и многое другое, знают и учитывают в нашей компании. А опыт работы и положительные отзывы наших клиентов говорят сами за себя. Мы гордимся нашими достижениями и полученным опытом и будем рады предложить вам свои знания и умения.


Желаем Вам удачи в подборе и приобретении земельного участка в Доминикане, а также найти верного, достойного и честного партнера в Доминикане! И тогда мы смело сможем сказать Вам: «Не бойтесь покупать и строиться на этом райском острове!»

Andrey Kravchenko, United Partners Group S.R.L.



Читайте также:

Что мы знаем о Доминикане?

Условия приобретения недвижимости в Доминикане

Доминиканская Республика

вернуться к списку постов