Условия приобретения недвижимости в Доминикане

Вся недвижимость в Доминикане при совершении сделки купли-продажи оформляется либо на юридическое, либо на физическое лицо. Недвижимость, оформленная на юридическое лицо, означает, что объект недвижимости является собственностью фирмы и соучредители владеют им в соответствии с долями (акциями) уставного капитала. Другой вариант - это когда недвижимость оформлена на физическое лицо. И в первом, и во втором случаях Продавец должен подтвердить свое право на собственность "титулом" (в России это называется "свидетельство на право собственности").

Рассмотрим оба варианта приобретения недвижимости, так как они имеют свою специфику:

1. Приобретение недвижимости у юридического лица.


1.1.В результате сделки купли-продажи вы станете собственником юридического лица.


Право собственности на недвижимость, будь то земля или дом, апартаменты, вы приобретаете посредством приобретения Доминиканской фирмы, где указанная недвижимость является уставным капиталом. Т.е. вы приобретаете фирму, где основным активом и является недвижимость. Это самый быстрый переход права собственности в Доминикане. Изменение учредителей и получение уставных документов на ваше имя занимает не более 3-х недель. Переделывать титул на недвижимость нет необходимости, он изначально оформлен на компанию, которую вы приобретаете. Несомненным плюсом является не только быстрота переоформления документов, что редкость для Доминиканской республики, но и отсутствия налогов которые взимаются при переходе права собственности. Вы оплачиваете только услуги адвоката.
Но, приобретённое юридическое лицо надо содержать. То есть ежегодно вы обязаны будете сдавать декларацию и оплачивать налог на недвижимое имущество. И если вы успели построить дом на приобретенном вами участке, налогообложению будет подлежать не только земля, но и дом. Услуги бухгалтера по составлению декларации и сдачи ее в налоговых органах стоят 500 долларов плюс налог на землю и строение, если это апартаменты. Расчет налога зависит от оценочной кадастровой стоимости вашей земли. В Доминикане существуют четкая привязанность к оценочной кадастровой стоимости. Так что снизить или уменьшить стоимость налога не удастся.

1.2. В результате сделки купли-продажи вы становитесь собственником (физическим лицом).


При совершении сделки купли-продажи одной из сторон в сделке выступает юридическое лицо. И оно же продает активы компании физическому лицу. В результате сделки вы становитесь собственником недвижимости как физическое лицо. В этом случае по договору купли-продажи вы оплачиваете налог на переход права собственности (до 3%) и, в зависимости от готовности документов, приобретенная собственность перерегистрируется на ваше имя.
Компания остается у Продавца и соответственно в результате сделки у вас не возникает обязанности по содержанию компании и оплате ежегодных налогов. Если пакет документов при совершении сделки был полным и имел в наличии титул нового образца на основании дезлинды, процесс займет 2-3 месяца. Если процесс дезлиндирования не завершен и титул нового образца не получен, то процесс получения титула на ваше имя может занять до 3-х лет.

2. Приобретение недвижимости у физического лица.


В этом случае вы можете встретить несколько вариантов приобретения в зависимости от состояния готовности документов на продаваемую недвижимость, будь то земля или дом:

2.1.Когда продавец имеет документы установленного образца (титул выданный на основании дезлинды).


Когда продавец имеет новый титул на недвижимость, который выдан на основании сделанной по закону дезлинды (кадастрового плана). В этом случае оформляется договор купли-продажи недвижимости, вы расплачиваетесь с продавцом, затем оплачиваете необходимый налог на переход права собственности и далее адвокат, который занимался сделкой, передает все документы на изменение собственника, т.е. готовится новый титул на ваше имя. Занимает, как правило, этот процесс 3 месяца. Это самый быстрый и самый правильный вариант по законам Доминиканы.

2.2. Когда продавец имеет документы установленного образца (титул без процесса дезлиндирования).


Когда продавец имеет титул старого образца, то есть он либо начал процесс дезлинды, либо даже не начинал его. В этом случае оформляется договор купли-продажи, вы расплачиваетесь с продавцом и оплачиваете налог на переход права собственности. Далее ваш адвокат, который представлял ваши интересы в сделке, в зависимости от того на каком этапе процесс оформления дезлинды (в самом начале, в середине или на выходе) или вообще только начнется ее оформление, принимает дела. Т.е. если оформление дезлинды на выходе оплачено предыдущим владельцем и оформляется уже около двух лет, то процесс получения документов на ваше имя займет около года, ну а если процесс только начат или вообще не начат, то процесс оформления титула на ваше имя может занять до 3- х лет.
Привычный к порядку выдачи аналогичных документов россиян, получающий в России в результате любой сделки документы в течение двух недель на свое имя, конечно же будет шокирован. И резонен вопрос о том: «Что я не собственник данной недвижимости на протяжении трех лет?» Нет, по законам Доминиканы вы собственник и можете распоряжаться своей недвижимостью сразу же после подписания договора купли-продажи. Другой вопрос, что если вам придется доказывать свое право на собственность, то подтвердить это можно только с помощью титула, особенно в случае с получением вида на жительство в Доминикане или продлением статуса резидента.

2.3. При каких обстоятельствах в сделку вступать нельзя.


Когда владелец недвижимости имеет только договор на строительство или договор о намерениях (обязательство купить). В этом случае вступать в сделку НЕЛЬЗЯ (ни на строящийся объект, ни на готовый). Это происходит в силу того, что администрация резиденции или девелопер не успели оформить титулы на владение земельным участком, на котором ведется строительство или куплена квартира. В данном случае девелопер или владелец земли не имеют документов на свое имя. Вот почему на руках у Продавца оказывается только договор о намерениях или договор на строительство. Оснований для заключения договора-купли продажи в этом случае нет ни у одной из сторон.
ИДЕАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ, КОГДА ДЕВЕЛОПЕР и ВЛАДЕЛЕЦ ЗЕМЛИ ОДНО ЛИЦО. Но на практике достичь этого достаточно сложно. Например, на Северном побережье Доминиканской республики сейчас только три проекта (два из них находятся на территории резиденции Перла Марина и один в г. Сосуа), где Девелопер и Владелец земли одно юридическое лицо. Все остальные либо вообще не приобретали землю, либо находятся в стадии оформления документов.

ВЫВОД


Самое главное при совершении любых сделок с недвижимостью получить документ об истории и «чистоте» данного объекта. Надеяться на адвокатов и риэлторов, которые представляют ваши интересы не стоит. Дождитесь полного пакета документов или наймите независимого эксперта если в чем-то сомневаетесь. А лучше не вступайте в сделку если по какой-то причине вам не показали титул оформленный на Продавца.
Наша компания оказывает услуги эксперта и независимого консультанта при сделках с недвижимостью. С расценками на наши услуги вы можете ознакомится здесь.

Andrey Kravchenko, United Partners Group S.R.L.



Читайте также:

Доминиканская Республика

10 преимуществ приобретения недвижимости в Доминиканской республике

Как правильно выбрать участок земли в Доминикане?

вернуться к списку постов